Atividade imobiliária tem a redução da base de cálculo para IRPJ, CSLL, PIS COFINS, como assim entendeu a Solução de Consulta COSIT N.º 106, de 26 de setembro de 2020.
Essa oportunidade de economia tributária só beneficia para as empresas optantes do lucro presumido.
Quais atividades imobiliárias e o reconhecimento da receita
A atividade imobiliária contempla o loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda.
Em seguida, precisamos considerar que há diferença entre os critérios de reconhecimento da receita para a apuração contábil e para a apuração fiscal dos tributos.
Dentro do aspecto contábil, aplicam-se as disposições que dizem respeito aos contratos de venda decorrentes da incorporação de unidades imobiliárias, descrito no item 14 do Pronunciamento Técnico CPC 30 – Receitas.
Pronunciamento Técnico CPC 30
Como expressa o item 14 do Pronunciamento Técnico CPC 30 – Receitas assim determina as condições a serem totalmente atendidas para o reconhecimento das receitas da venda de bens:
- a entidade tenha transferido para o comprador os riscos e benefícios mais significativos inerentes à propriedade dos bens;
- a entidade não mantenha envolvimento continuado na gestão dos bens vendidos em grau normalmente associado à propriedade nem efetivo controle de tais bens;
- o valor da receita possa ser confiavelmente mensurado;
- for provável que os benefícios econômicos associados à transação fluirão para a entidade; e
- as despesas incorridas ou a serem incorridas, referentes à transação, possam ser confiavelmente mensuradas
Regime de Caixa x Regime de Competência
Regime de caixa é quando a apuração da receita dá-se à medida que há o ingresso (entrada) de dinheiro no caixa ou banco da empresa.
Portanto, a cada apuração dos tributos, mensal ou trimestral, serão considerados efetivamente os valores recebidos pela empresa.
É importante dizer que, na entrega das obrigações acessórias, a empresa tenha dito que a opção fiscal de apuração é pelo regime de caixa.
A inobservância do regime de caixa impossibilita aproveitar os benefícios da referida Solução de Consulta.
Regime de competência é o reconhecimento da receita pela integralidade do contrato, independentemente do efetivo recebimento ou não pela empresa.
As empresas optantes do lucro real são obrigadas a adotar o regime de competência, daí a impossibilidade de se beneficia da Solução de Consulta acima.
Dedução da Receita Bruta
Os descontos concedidos condicionalmente, não representando valor efetivamente recebido pela venda de unidades imobiliárias, não integram a receita bruta das pessoas jurídicas que exploram atividades imobiliárias.
Descontos concedidos condicionalmente são aquelas que a empresa, ao possibilitar o desconto ao cliente, o faz e impõe uma regra para ser atendida. Exemplo de desconto condicional é o pagamento antecipado de uma fatura pelo cliente. A empresa pode elaborar uma tabela de desconto, de acordo com o prazo de antecipação.
Redução de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS
A possibilidade de redução da base de cálculo pela dedução dos descontos incondicionais representa uma importante economia tributária para a empresa do segmento imobiliário.
A redução para a apuração dos tributos IRPJ, CSLL, PIS e COFINS deve preencher os requisitos da apuração do regime de caixa e que os descontos concedidos sejam condicionais.
Portanto, é importante que as áreas comercial e financeira da empresa estejam alinhadas com a consultoria tributária que a acompanha, de modo a planejar as suas operações e extrair o benefício da resposta da Solução de Consulta COSIT N.º 106, de 26 de setembro de 2020.
